上海目前有6.3万台住宅电梯，其中年限在15年以上的老旧电梯有台左右，电梯有问题要不要修、怎么修，业主和物业之间、低层住户和高层住户间难免产生龃龉。可以想见，老旧电梯更新，在今后的几年里会越来越多。这给上海的社区自治提出了一个新课题。老旧电梯问题要彻底解决，关键要靠小区业主自己议、自己定。然而，电梯更新毕竟是个新问题，涉及费用较大，而较早的商品房小区维修资金账户比较乱，加上业委会不健全、物业更替等情况，因此需要政府跨前一步，助推一把。而居委会书记主任、业委会主任更是社区自治的灵魂人物。

长寿街道芙蓉花苑小区位于中山北路弄，地处苏州河以北，南邻光复西路、北邻中山北路，是一个高层、多层建筑的住宅群，属早期商品房小区，年竣工，小区户数户，门幢33个，其中安装电梯的门幢有5个，常住人口人，户籍人口人，目前由上海沙田物业管理有限公司进行物业服务。芙蓉花苑小区房屋为层高6-7层的多层及电梯房两种房型。该小区房龄已达20年以上，电梯老化，钢丝绳开裂，和人一样，电梯也有使用寿命，使用年限越长的电梯，出现各种问题的频率也越高。上海最老的一批高层商品房的电梯，基本上都已步入“高龄”之列了。年年初普陀区质监部门对芙蓉花苑进行了电梯年检，发现了多部“问题电梯”，电梯存在严重的安全隐患，亟须及时整改，由此造成部分电梯停运。电梯一旦停运，居民上下楼层只能靠爬楼梯，适逢盛夏季节，老人们更是叫苦不迭，纷纷向政府相关部门、媒体投诉。事实上，芙蓉花苑属于商品房小区，电梯使用维修的第一责任人本来应该是业主，更换电梯也应该由业主做主、出资。因该小区之前由于附近地铁施工原因导致房屋变形、房顶漏水，小区的专项维修资金大部分已经用于房屋变形、房顶漏水的维修和大楼电梯的更换零配件等日常维护与保养，现在余额已经不足首期维修基金筹集的30%，无法满足更换电梯的费用支出。为了继续筹集这些维修基金，芙蓉花苑业委会及时组织召开业主大会，根据门牌幢征询业主意见，初步设定续筹标准为20元/平方用于老旧电梯的维修和更换，并由物业公司上门一次性收取。

夏日炎炎爬楼梯只因电梯金匮乏

芙蓉花苑26号楼是一幢7层楼房，年夏日，唯一的一部电梯因故障已经停运了一周，十多户居民上上下下只得爬楼。居民们每次上下楼梯汗流浃背，苦不堪言，特别是26号4楼的居民张老伯年老体弱，行动不便，上下楼层极其不方便，自从电梯停运后，再也没有下过楼，他们家人多次找物业、找业委会，要求尽快修好电梯。可是由于缺乏足额的电梯维修基金，始终没能修好电梯。大家对电梯维修资金的续筹一事是“公说公有理，婆说婆有理”，问题就僵在了那儿。居民区王书记得知这一消息后，立刻赶到现场。面对情绪激动的居民，组织居民代表和物业公司负责人召开了协调联席会。

“请大家相信我，这事儿我们一定能协调好，尽快给大家回音！”王书记耐心地安抚大家。会后，她又多次分别找到几户居民代表和物业公司经理共同协商解决问题，对他们动之以情，晓之以理。最终，沙田物业和社区居民们达成一致，由物业公司上门收取维修基金，并及时用于电梯的更新改造维修。在物业上门收取维修基金时多次碰壁后，由芙蓉花苑党支部带头多次上门做工作，一个月后基本满足了此次的维修费用的筹集。

腊月二九忙听证再因电梯金告罄

年春节放假前的最后二天，26号楼又发生了类似的电梯故障停运情况，因再过两天维修工人就要回家过年，如果还是按照以前的操作方式去按部就班地操作的话恐怕等到收好维修基金，维修工人早已回家过年了，在此紧急情况下，房办、党支部、居委会、业委会、物业联合召开紧急会议商讨，组织居民当天晚上召开紧急听证会，一方面向居民解释已使用的维修基金用于哪些地方，另一方面也表示每年的社区公共收益已经分摊至每户居民的维修基金内，以后每个月会将小区维修资金的收入支出报表张贴在小区公告栏内，最后，大家达成一致意见，当天参会的居民们一致同意让物业公司对电梯先进行维修，以后居民们会及时缴纳相关的电梯维修基金，经过大家的共同努力，终于在春节放假前将电梯维修好了，让居民过上了一个平安祥和的春节。

芙蓉花开秋水冷耐心细致解矛盾

芙蓉花苑小区的电梯维修迫在眉睫，在26号楼的电梯维修基金续筹获得暂时解决后，沙田物业逐一将其他装有20年高龄电梯的楼幢的维修基金用于老旧电梯的更换和改造。但该小区维修资金余额已不足首期筹集的30%，5个门幢所属的维修资金已不能满足维修电梯的费用支出。为了尽快实施电梯维修，芙蓉花苑业委会和物业公司协商后准备启动5个门幢的电梯维修资金专项续筹。经征询电梯公司报价，测算出维修电梯的专项续筹标准为每平方米20元。业委会随即开始向5个门幢业主征询意见，但是，好事多磨，本次增收维修基金的难点在于芙蓉花苑26、27、29、30、31号楼拥有住户近户，其中60多户为人户分离，且50多户将房屋用于出租，要联系上这些房东，让他们在意见征询表中签字写下一个同意，党支部、居委会、业委会和物业不知道做了多少工作。例如29号楼某年轻夫妇对于筹集维修资金很不以为然，他们说自己年纪轻，住的楼层又低，电梯不乘走楼梯反而能起到锻炼身体的作用，拒绝缴纳维修资金。王书记、姚主任和工作人员多次上门做思想工作，深入浅出地讲事实摆道理，苦口婆心地告诉他们：“根据《物权法》第八十条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。按照相关法规，住宅电梯属于业主共用设备，应当动用维修基金来改造、更替。可我们现在一起居住的芙蓉花苑商品房的维修基金早已用完告罄，居民自从20年前入住至今，还没有再行补充过。物业维修基金成了一个只取用、不蓄水的“蓄水池”，难免事到临头会“口渴”。老旧电梯的更新改造，最大难题是饱受资金缺乏的困扰，我们芙蓉花苑小区老旧电梯多，使用年限超过15年的电梯有多台，故障率也较高，其中有相当一部分电梯，其本体维修和专项维修基金十分缺乏，现有的专项维修基金仅能初步保证电梯日常的维护保养和基础性的维修。”同时，让他们站在他人的角度换位思考，想想自己的父母，想想楼层内的老年邻居，想想没有电梯行动是多么的不变……从各方面分析原因，阐述理由，彻底打动了这对年轻夫妇。

但是在筹集电梯维修资金时，也有一些比较固执的居民和部分业主对维修资金续筹的政策不理解。如26号楼的9户居民，对筹集维修资金不理解不支持，他们认为，“一直以来，我们又没有用过维修基金，怎么一下子钱就没了呢？”还有一些居住在1-2楼层的居民则说：“电梯我们从来不用的，凭什么也要让我们出钱？”等等，更有不少业主寄希望于政府部门能够全额出资更换新的电梯，部分业主对维修资金续筹不支持、不配合，造成续筹困难，无法启动维修工作。

为此，党支部、居委会、业委会、物业等多次上门给这部分居民们做解释工作，详细告知居民们：“专项维修资金是专门用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，属于全体业主共有。缴纳专项维修资金是业主为维护建筑物的长期安全使用而应承担的一项法定义务。年4月1日起施行的《上海市电梯安全管理办法》，对电梯的运行、整改费用责任做出了明确规定。《办法》明确规定，电梯所有权人应当承担电梯运行、修理、更新等费用。按理说，电梯是业主的共同财产，在运行和整改中产生的费用，理应由业主共同承担。对于已建立住宅专项维修资金的小区，当电梯需要修理、改造的时候，所需资金应当按照程序从专项资金中列支，物业服务企业也应该对电梯运行维护费单独立账，每半年公布一次支出情况。对于还没有建立住宅专项维修资金，或者住宅专项维修资金余额不足的住宅小区，当电梯出现安全隐患的时候，如果业主对承担费用认识有差异，应当由相关业主按其专有部分，占建筑物总面积的比例来分担。若遇到住宅小区电梯经检验监测、机构认定存在严重的事故隐患、可能造成人身伤害，但相关方面对经费筹集、整改方案又达不成一致的情况，由政府牵头协调，确定修理、改造和更新方案，以及费用承担方式。”

大多数居民听了居委会书记、主任、物业公司经理的这一番发自肺腑的心里话后开始改变了自己起初不成熟的想法，纷纷表示会及时缴纳相关的电梯维修续筹资金。但是，仍有极个别的居民始终得不到他们的配合，上门拜访拒之门外，拨打电话、电话屏蔽，也未缴纳维修基金，其他已缴纳维修基金的居民们对这些固执的居民也是抱怨不断，这些都时不时地传到了王书记耳中。在她心中，还是想帮居民一把，对于个别不理解不配合的业主，王书记带领居委会姚主任、业委会陈主任、物业公司经理先后共同上门拜访70余次、拨打了百余个电话做详细的解释沟通工作，可是仍无法破冰，这让大家感到很为难。于是，王书记继续利用休息时间不断上门和这些业主联系沟通，希望可以把这件利于百姓、益于居民的实事办妥善，还给居民安全、方便的出行。

最终在年上半年，芙蓉花园社区基本完成了27号楼、29号楼、30号楼、31号楼共4个门牌号的电梯维修基金续筹工作，这些电梯维修基金续筹工作的顺利完成，基本保证了电梯的及时维修，化解了因电梯故障停运造成的社区矛盾。

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