FANGDONG｜房东俱乐会

撰文：司马柱美编：小樱校对：塔夫

二七新区是郑州房市中最受争议的新区之一。

这个备受争议的片区，北起南三环，西北接郑密路，南抵新郑，西起绕城公路，东至管城，西南连郑尧高速引线，仅仅是京广南路、嵩山南路、南三环、南四环所围合的核心区域，就足有12平方公里。

二七新区的好与坏，红与黑，众说纷纭。

距离主城区近，目前郑州四环内房价最低的片区，同时拥有一些物流、批发市场等产业和就业机会，地铁7号线正在施工，后期增值潜力巨大……看好二七新区的人能说出一箩筐优势红利。

不看好二七新区的也大有人在，发展太慢，有垃圾厂、陵园等不利因素，区域内还没有地铁……他也能说出一箩筐劣势来。

今天，我们放在一起正面刚，看看二七新区谁能最大限度拿到红利蛋糕？在二七新区买房又该格外注意哪些黑坑的影响。

二七新区核心区楼盘分布示意图

二七新区的红

二七新区的红利蛋糕，第一个绕不开的便是地铁7号线。去年7月份，国家发改委获批的郑州市城市轨道交通第三期建设规划中，7号线终于上榜。

不要小看这一条地铁线。地铁2号线开通之后，管南一日冲天。于二七新区来说，7号线也会有同样的极强带动力。

7号线始发站在侯寨站，沿着大学南路一路向北纵行整个二七区。两侧规划多为商业用地，不久的将来，二七新区将因为7号线的开通形成新核心中轴线——大学南路，而鼎盛大道与大学路交会处，也将成为二七新区的新中心。

如果做一个类比的话，未来大学南路之于二七新区，就相当于花园路之于金水区。所以，大学南路、7号线的地铁红利，其实也是看二七新区的商业红利。

按照前期站点规划，地铁7号线红利受益最大楼盘依次为：

侯寨站：万科大都会；

南环公园站：万科大都会、鑫苑鑫家、百荣世贸城、南环公园、绿地总部经济园、绿地滨湖国际、康桥康城、郭家咀铁三官庙安置区；

刺绣路站：盛润运河城、泰宏建业国际城、荆胡安置区；

漓江路站：红星美凯龙、绿城柳岸晓风、锦荣国际轻纺城、吉祥花园、鑫苑府；

王胡砦站（三环内）：郑飞家园、德润海悦华府、交通公司家属院、芙蓉花苑等二手房小区。

除了地铁7号线之外，在轨道交通的远期规划中，二七新区还将有地铁9号线、地铁14号线、地铁15号线穿过。但毕竟是远期，即便是置业顾问嗓门再大，你也只是听听即可。

这几条地铁线我也啰嗦两句，全当画饼。

14号线进入南四环之后，在二七区内基本是沿着启福大道，然后沿长江路南侧的丹青路一路向东，二七区还好，二七新区是边都没沾上。

15号线从西南新密方向进入二七新区，沿鼎盛大道一路向东与地铁7号线相接，要等太久，所以现在说谁获益还太早。

地铁9号线二期，这是二七新区目前最大的饼。9号线二期线路在二七新区内一直沿嵩山南路向南，出南四环后沿着浔江西路一直向东，最后与一期线路相连（也就是现在已经开通的城郊线/2号线南至机场线）。

说它是最大的饼，因为去年批复的郑州地铁新线建设计划中没有它，但是沿线渴望它开通的楼盘却着实很多，比如西南王亚星开发的望江居、环翠居、云水居、观邸等社区；

再比如招商天地华府、康桥康城9号院、融侨悦澜庭、奥马和园、鑫苑名城、亚新美好书苑、旭辉正荣首府、昌建翡翠苑、金地正华漾时代、荆寨红花寺安置区等。

这个9号线的饼，以上楼盘一定还会画下去。

郑州各区中，数二七区的商业基因最为强大，经久不衰的二七商圈已经成为郑州商业形象的标杆。而二七新区，则是在原有的各种物流园、商贸城的基础上进行革新。

目前正在逐步形成五大产业集群：

大学路南三环电子商务集群：以河南网商园、中国中部电商港总部基地、时尚产业小镇为代表；涵盖中国中部电商港总部基地、河南网商园、红星国际广场、时尚产业小镇、长隆广场5个项目。

时尚产业小镇核心区效果图

大学路鼎盛大道总部经济集群：以绿地总部经济产业园、盛润汇悦城为代表；涵盖二七绿地中心、盛润运河城国际广场2个项目。

大学路南四环高端商贸集群：以鑫苑都汇广场、万科荣寓、百荣世贸商城为代表；涵盖鑫苑都汇广场、郑州百荣百尚城、万科荣寓、爱琴海购物公园4个项目。

大学路豫一路健康服务项目集群：以万科医疗养老产业园、中欧健康产业城为代表，医院、养老养生、运动休闲3个业态。

金水河文旅项目集群：以华侨城大型文旅综合体、无尽藏文化创意中心、河南郑州国际汽车园为代表。涵盖华侨城大型文旅、河南工艺美术馆、河南省曲剧艺术保护传承中心及话剧艺术中心新建剧场、奥吉通汽车博览园4个项目。

商业、产业带来的是就业和生活的便利，与这些产业集群保持适当距离的住宅项目，自然而然坐享最大红利，五大集群覆盖整个二七新区核心区，受益楼盘就无需逐一举例了。

二七新区很善变，先后改过不止四次定位，从滨河新区、运河新区、生态文化新城再到如今的二七新区。但这并不难看出，政府早期其实更希望二七新区能够借势其优质的生态、运河资源打响名号。

也许是发现生态这张牌实在不好打，投入大，回报慢，干脆改了一个定位更加笼统的名字——二七新区。反正“新区”俩字直接跳脱所有的束缚，怎么发展都不算跑偏了。

不过谈二七新区的红利，生态资源优势还是绕不开，尤其是南水北调运河、金水河以及南环公园。

A、南水北调运河：一条永不被污染的河

南水北调运河的独特之处便是饮用水渠的不可污染，在二七区境内，南水北调生态文化公园全长7公里，绿化建设面积万平方米。

二七新区内以下楼盘可以最大限度坐享运河蛋糕：

嵩山南路以西：亚星双河居、亚星望江居、亚星环翠居、亚星锦绣家园。

嵩山南路大学南路之间：亚星观邸、珠江·翠园、亚星云水居、泰宏建业国际城12号院、9号院。

大学南路京广南路之间：泰宏建业国际城1号院、2号院、泰宏建业国际城7期、溪景桂园、绿城柳岸晓风、鑫苑府、盛润运河城。

B、金水河

金水河在二七新区的知名度，已经被金水河畔的郑州华侨城项目刷新了。

即可以说金水河最大的红利给了华侨城，也可以说华侨城给了金水河在二七片区的二次重生。郑州华侨城力邀加拿大FORREC，结合金水河源走向和郑州城市文化，沿河规划了“三带五园九中心”。

华侨城效果图

等到华侨城把金水河打造完成后，还有个坐收渔翁之利的楼盘，当属金水河东岸的亚星锦绣山河。

沿金水河两侧，还有郑州绿地城、融侨悦澜庭、康桥康城、旭辉正荣首府、昌建翡翠苑、金地正华漾时代也距离金水河较近，多少也能沾沾光。

C、南环公园

二七新区规划的公园其实也不少，但足够大的目前只有位于南四环大学路东北角的南环公园。

该公园北边是绿地总部经济产业园，又邻着地铁7号线，汇集了商务、商业、交通、绿化多重优势，这里是未来二七新区的区域核心之一。

南环公园周边坐享红利楼盘有绿地滨湖国际城、万科大都会、鑫苑鑫家、盛润运河城、康桥康城。

二七区的基础教育在郑州各区还是非常牛的，但是二七新区就完全不一样了，和管南一样面临着好学校太少的尴尬局面。

二七新区范围内目前落地的好学校也多是开发商引进代建再移交给教育局的，这里面最为出色的当属亚星和鑫苑两家房企。

亚星在教育方面的努力还是非常值得点赞的，年和新加坡思德福国际教育集团签约，共同在锦绣山河项目内兴办河南思德福国际学校，这是从幼儿园、小学到初中、高中的一贯制国际教育体系。

除此之外，亚星还与华中师范大学教育学院联合成立亚星教育研究院，在亚星观邸旁落地郑州实验外国语中学，这可是郑州外国语集团的嫡系，不同于其他挂羊头卖狗肉的外国语中学。

郑州实验外国语中学

亚星之外就是鑫苑名城了，鑫苑名城引入河南省实验学校鑫苑小学，年已经开始招生，尽管之前因为上学问题产生争议，但公立名校的光环是抹不去的。

河南省实验学校鑫苑小学

亚星与鑫苑之后，二七新区其实没有太多好学校了，片区投用的其他中小学有工人南路小学、陇西国际城小学、郑州一中国际新城中学等。

总体来说，二七新区的教育资源比起二七老城，还是差得太远。

二七新区的黑

在地铁、生态、教育三大红利之外，二七新区买房更要注意以下黑坑。

可能你无法躲过，但这些不利因素却不可不知。

如果你坚定进场二七新区，这些因素一定会给你特别的帮助，最起码，你可以在中意楼盘中选择受影响最小的楼栋。

在二七新区境内，郑西高铁从西北方向沿着双铁路一直走向东南，基本和南水北调运河平行，铁路两侧小区会有不同程度的噪音影响。

郑西高铁两侧受影响楼盘你要这么选：

郑州绿地城、侯寨滨河花园社区一期、亚星锦绣山河玉华园、泰宏建业国际城20号院、19号院、郭家咀铁三官庙安置区2期、盛润运河城1号院尽量选小区南部楼栋；

刘砦新居1号院、亚星锦绣山河玉福园、泰宏建业国际城16号院、11号院等尽量选小区北部楼栋。

郑州市垃圾综合处理场位于郑州市南郊二七区侯寨乡张李垌村曹洼东沟，距市中心14公里。最新的媒体报道中，该垃圾厂依然处于超负荷运行中，而且目前积存有渗滤液。

尽管相关部门不断投入设备，但是积存的渗滤液恐怕最快也要到今年年底才能处理完毕。在此之前，垃圾厂带来的浓郁气味恐怕还将持续很长一段时间。

这个垃圾厂影响较大的小区，主要分布在南四环外、大学南路以西。比如荆寨、红花寺安置区、旭辉正荣首府、金地正华漾时代、昌建翡翠苑等。尽管影响有限，但垃圾厂已经成为这些楼盘客户流失的最大因素之一。

这个痛点一时半会儿无法解决。实际上，其对房产本身没有什么影响，更多的是心理影响，有人介意有人不介意。就好比医院太近，而医院的医生护士们则更乐于在工作地附近买房一样。

主要影响小区为侯寨滨河花园社区一期以及亚星个别楼盘。

比如南三环大学路锦荣国际轻纺城，周边楼盘有绿城柳岸晓风、鑫苑府等；

南三环京广路东南侧客运南站、盈合万货城，周边楼盘有联合花园等；

南四环大学路东南侧是百荣世贸商城，周边楼盘有万科大都会、鑫苑鑫家等；

南四环嵩山南路西南侧是郑尧长途客运站，周边楼盘有昌建翡翠苑、金地正华漾时代、旭辉正荣首府等。

嵩山南路西侧沿南四环还有徳亨物流园、郭家咀物流港等物流园，按照规划显示，这些物流园将来势必要搬迁，物流园周边暂无新楼盘。

这些受影响楼盘中，尽量选择不临街不临主干道楼栋，减少噪音影响。

有红，也有黑，这才是最为真实的二七新区。

但是无论黑它的人有多少，我依然坚持站在红的一边，因为了解城市发展逻辑的人都会明白，二七是与主城无缝连接的新区，郑州未来发展到什么高度，二七新区就一定会跟随到什么高度。

只不过眼下的二七新区，价值被明显低估罢了。

已经进场或者准备进场二七新区的读者们，完全不必担忧未来。你只需要看好当下二七新区的红利与黑坑，抓住红利躲过深坑，大把的美好自然会等着你。

至于那些看不上二七新区的人来说，你看好与否，又有何用？

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